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Actualités

La loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 a profondément impacté les baux soumis au statut des baux commerciaux. Toutefois, pour l’application de certains de ces articles, un décret était attendu. Ce décret du 3 novembre est paru au Journal Officiel du 5 novembre 2014.

1. Question :   Certaines charges imputables au locataire comme l’impôt foncier ou l’article 606 du code civil peuvent –elles toujours être maintenues dans le cadre de la loi Pinel ?

DISPOSITIONS APPLICABLES, SELON LA LETTRE, AUX CONTRATS CONCLUS OU RENOUVELÉS À COMPTER DU 5 NOVEMBRE 2014

La réglementation des clauses relatives aux charges, travaux, impôts, taxes et redevances

Désormais pour tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la réglementation des charges imputables au locataire (article L145-40-2 du code de commerce) est la suivante.

Sont désormais à la charge exclusive du bailleur :

1) Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2) Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

3) Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

4) Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5) Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1) et 3) celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

 

 La fourniture de l'état récapitulatif annuel

L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’information sur les charges et travaux

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1) Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes,assorti d'un budget prévisionnel ;

2) Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Les informations relatives à l’état prévisionnel des travaux et l’état récapitulatif des travaux sont communiquées au locataire dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.À la demande du locataire, le bailleur communiquera tout document justifiant du montant de ces travaux.
 

IDISPOSITION APPLICABLES IMMEDIATEMENT :

1- Interdiction de priver le locataire de sa faculté de résiliation par période triennale (article L 145-4)

Cette faculté dont bénéficie le locataire ne peut désormais plus faire l’objet de convention

contraire,  à l’exception des quatre catégories de baux suivant :

• Baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,

• Baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation,

• Baux des locaux à usage exclusif de bureaux,

• Baux des locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou

de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production.

- Décès du locataire (article L 145-4)

Les ayants droit (héritiers) du locataire décédé ont désormais la faculté de donner congé à

tout moment moyennant un préavis de six mois et pour le dernier jour du trimestre civil.

 

DISPOSITION RELATIVES AU BAIL DEROGATOIRE (article L 145-5)
 

Extension à trois ans de la durée du Bail dérogatoire

Selon l’article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du

preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail

ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (au lieu de deux ans précédemment).

- Obligation d’établir un état des lieux

Cette obligation s’applique lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de

leur restitution. S’applique également la faculté de faire établir l’état des lieux par huissier à frais

partagés, à défaut d’avoir pu réaliser un état des lieux à l’amiable.


 

TOITURE DES LOCAUX D’ACTIVITE E T PANNEAUX SOLAIRES

 

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

-de délivrer au preneur la chose louée ;

– d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

– d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

(article 1719 du code civil)

La nature du droit de jouissance accordée au preneur suppose une exclusivité dans l’usage du bien loué. Le bailleur ne peut donc en conséquence  prétendre utiliser le bien loué de manière concurrente à son locataire.

La délivrance porte également sur l'accès et les accessoires de cette chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale.

Néanmoins le droit de  jouissance du bien loué se limite à la définition du bien loué telle que stipulé dans le bail.

Dans le silence du contrat, il faut se référer à l'intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière (C. civ., art. 1125), compte tenu de la destination des locaux.

Si oui, le propriétaire peut-il, pour des questions fiscales, louer la face extérieure de la toiture à  une autre structure, type sarl ou sci, qui réaliserait les travaux et contracterait avec EDF ?

Il est par exemple de l’ordre du bon sens que lorsque des parties de locaux compris dans un immeuble collectif sont loués, le droit de jouissance des locataires ne porte que sur la partie de local loué et ses accessoires (accès, ascenseur par exemple).  Ainsi, dans cette hypothèse, la toiture de l’immeuble, élément de gros œuvre dont la seule fonction est « constructive », n’est pas à notre sens compris dans l’objet du bail. Au contraire, le postulat inverse serait de mise en cas de location à un seul locataire d’un bâtiment entier.

Les clauses relatives aux travaux et réparations peuvent néanmoins faire évoluer les solutions : par exemple, si le bail met à la charge du locataire les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, on pourrait éventuellement en déduire que le bailleur a concédé au locataire la maitrise des

 éléments de gros œuvre du bâtiment.

Ainsi dans l’ hypothèse d’un immeuble collectif divisé en plusieurs locaux loués à divers locataires, il nous semble que sauf clause contraire, le propriétaire, en principe, conserve la maitrise de la toiture qu’il peut exploiter sous toute forme, à condition bien évidemment que la toiture conserve sa fonction première de couverture, et sous réserve que les travaux envisagés ne créent pas de troubles trop importants pour les locataires. (auquel cas, le bailleur violerait son obligation d’assurait la jouissance paisible des locataires, mais cette obligation est souvent aménagée dans le contrat).


 

TVA ET DEPOT DE GARANTIE

 

Pour être imposées à la TVA, les indemnités doivent constituer la contrepartie d'une prestation de services individualisée rendue à celui qui la verse. A l'inverse, une indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fût-il courant, n'a pas à être soumise à cet impôt, dès lors qu'elle ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de services. Pour déterminer les règles de TVA applicables à une indemnité, il convient donc, dans chaque situation de fait, d'analyser les conditions de son versement. Si la somme représente, pour la personne qui la verse, la contrepartie d'un service qui lui est rendu, il convient de conclure au caractère taxable de cette somme indépendamment du fait qu'elle résulte de l'application du contrat ou de la loi ou qu'elle est fixée par le juge (Inst. 3 B-1-02). A titre d'exemple, peuvent notamment être considérés comme la contrepartie d'un service et sont, par suite, taxables :

-  le dépôt de garantie conservé par un promoteur immobilier en cas de désistement du candidat acquéreur d'un logement, cette somme constituant la rémunération du service de réservation du bien (CE 23-10-1998 n° 154039 : RJF 12/98 n° 1406 ; Inst. 3 B-1-02) ;

-  l'« indemnité » versée en contrepartie d'une réservation de capacité de production non suivie d'une vente (CE 15-12-2000 n° 194696, SA Polyclad Europe : RJF 3/01 n° 293) ;

-  l'indemnité versée dans le cadre de la résiliation d'un contrat de travaux immobiliers, lorsqu'elle constitue, en fait, la rémunération d'un commencement d'exécution (n° 52440) ;

-  les indemnités de mutations (temporaires ou définitives) versées entre les clubs de football professionnel lors du transfert de joueurs (Inst. 3 B-3-06) ;

-  l'indemnité de résiliation anticipée d'un contrat de crédit-bail immobilier rémunérant la réalisation d'un local individualisé adapté aux besoins spécifiques du preneur (CE 30-7-2003 n° 241371 : RJF 11/03 n° 1232).

En revanche, ne peuvent pas être considérées comme la contrepartie d'un service, et ne sont donc pas taxables, notamment les indemnités suivantes :

-  arrhes conservées par un fournisseur ou un prestataire en cas de dédit de son client, ces sommes constituant des indemnités forfaitaires de résiliation perçues en réparation du préjudice subi du fait de cette défaillance (CJUE 18-7-2007 aff. 277/05 : RJF 11/07 n° 1363). La circonstance que ces sommes aient été improprement qualifiées d'acomptes dans les documents contractuels est sans incidence à cet égard dès lors qu'il ressort des conditions générales de vente que leur conservation par le fournisseur ou le prestataire vise à l'indemniser forfaitairement du préjudice consécutif à l'annulation (CAA Bordeaux 25-10-2007 n° 04-1631 : RJF 3/08 n° 294) ;

-  indemnité d'immobilisation conservée par le vendeur d'un immeuble en cas de défaut de réalisation de la vente du fait de la défaillance de l'acquéreur (CAA Lyon 31-10-2007 n° 06-525 : RJF 4/08 n° 420). Cette décision, qui étend aux indemnités d'immobilisation la solution retenue par la CJUE pour les arrhes, pourrait laisser présager une évolution de la jurisprudence du Conseil d'Etat concernant les dépôts de garantie de réservation versés par les acquéreurs d'appartements (voir CE 23-10-1998 ci-dessus) ;

-  indemnités versées par les compagnies d'assurance à leurs assurés à la suite de sinistres (incendie, vol...) ou en exécution d'un contrat d'assurance-crédit (D. adm. 3 B-1112 n° 21 et 23) ;

-  indemnité pour perte de véhicule perçue par un bailleur ou un crédit-bailleur de l'assureur du client qui correspond à la valeur vénale du bien au moment du sinistre et indemnité complémentaire versée par le client pour que la compensation à ce titre soit totale (CE 29-7-1998 n° 146333 : RJF 8-9/98 n° 926 ; D. adm. 3 B-1112 n° 54 à 56) ;

-  indemnité perçue par un équipementier visant à réparer le préjudice subi du fait de la résiliation unilatérale d'un contrat de fabrication par le constructeur automobile et résidant dans les coûts qu'il a exposés à perte (CE 28-5-2004 n° 250817 : RJF 8-9/04 n° 916) ;

-  indemnité pour rupture abusive du contrat de franchise perçue par un franchiseur, visant à réparer le préjudice subi du fait de la résiliation unilatérale du contrat de franchise par le franchisé (CE 10-6-2010 n° 308495 : RJF 10/10 n° 880) ;

-  indemnité perçue par un agent commercial à raison de la rupture de son contrat par le mandant (Inst. 3 B-1-08) ;

-  remboursement des frais de procédure irrépétibles accordé par les tribunaux (Rép. Authié : Sén. 16-7-1992 p. 1613 n° 19501) ;

-  pénalités pour retard de livraison ou d'exécution versées par un fournisseur ou un prestataire à son client (Inst. 3 B-1-06).

Précisions :

a.  Le fait que le versement de l'indemnité soit subordonné à la renonciation par le bénéficiaire à tout recours juridictionnel ne saurait être assimilé à un service rendu à la partie versante (Inst. 3 B-1-02).

b.  Le versement d'indemnités dites de résiliation, notamment dans le cadre de l'interruption prématurée d'un contrat de crédit-bail, ne permet pas, à lui seul, de conclure au caractère taxable de cette somme (Inst. 3 B-1-02).